来访量上扬广州楼市阶段性情绪回暖

9月29日，广州楼市传来重磅消息。

当日深夜，广州市人民政府办公厅发布通知表示，为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。

这意味着，四座一线城市中广州率先解除所有限购政策，施行14年的广州限购政策至此告一段落。

近两年，广州已经多次松绑限购限贷政策，购房限制已实质性放松，但政策利好的作用时间不长，对楼市的刺激作用有限。

广州此次全域放开限购后，市场认为有望带动新的需求入市，但受限于广州此前部分区域已不限购释放了购买力，加之广州楼市库存居高不下，成交预计将以平稳为主。

情绪回暖

10月3日，广州番禺一个楼盘的销售人士李和看着社交媒体上广州多个楼盘成交飘红的海报刷屏，感到有些疑惑。

放开限购的消息传出后，他所在的楼盘没有非常明显的成交变化，“来访量高了，但成交和平时是差不太多。”他试图找到理由:番禺毕竟早就解除限购了，这次没有直接的利好，现在的情况也正常。

李和的分析并非没有依据。在全域解除限购之前，广州的限购政策是越秀、海珠、荔湾、天河、白云部分区域和南沙等为住房限购区域，在限购区域购买建筑面积120平方米以上住房不限购。

如果是广州的非户籍居民家庭和单身人士，则仅需提供6个月的社会保险或个人所得税缴纳证明，就可以在限购区域分别限购2套和1套120平方米以下的住房。

由于广州限购区域多数位于中心城区，多数楼盘主打改善型产品，少有120平方米以下的户型，在这一前提下，广州此前一手房已经基本不受限购政策的牵制。

回到成交面来看，广州楼市解除限购后，来访量及成交量在一定程度上得到提振。

据《广州日报》，10月1日-10月2日，广州市黄埔区主要43个在建在售楼盘日均到访1126人次，较去年国庆假期日均量增长43％；日均认购78.5套，较去年国庆假期日均量增长91％。

贝壳广州站的数据则显示，10月1日，广州活跃用户数量同比上涨16.4%，单日带看量环比上涨27.6%、同比上涨41.7%。10月1日、2日两天，贝壳在广州成交新房数量达到1100套。

房企的销售情况也有所上扬。万科提供给21世纪经济报道记者的数据显示，10月1日，万科广佛公司总成交88套，金额超过2亿元；在“保价”举措的护航下，保利广东公司10月1日单天销售金额也超10亿元。广州另一重仓大户越秀地产广州区域在10月1日则录得329套的销售量。

具体到个盘，在各种优惠措施到位的背景下，部分楼盘也有较好的销售业绩。例如，万科旗下的黄埔新城、都会四季、增城万科城等项目都有购房券优惠，每套优惠在2万至5万元不等，在国庆首日，万科黄埔新城共录得200组来访，相比于新政前客户来访量提升1.5倍。

此外，在刚刚放开限购的南沙区，在近期才复工的烂尾项目阳光丽景半岛这一楼盘在无忧退房以及低于周边超过30%录得不错“战绩”，10月1日当日，这一楼盘成交超过20套。

缓慢去化

尽管来访量与成交量均有“活跃”起来的表现，但在全国性房企看来，广州市场能否维持热度仍有待观察。

10月4日，一位全国性房企负责客户研究的人士告诉21世纪经济报道记者，“广州放开限购后，我们的态度是比较平静的。我们在广州的楼盘虽然不是很多，但趋势也能看出来。2021年以前拿的地要靠这个政策去化有点困难，2022年后的项目来访量有变多，大概上涨20%～30%，流速还是比较正常。”

“我们现在还无法对后市的走势下很确切的定论，我觉得等整个假期过完后来看整体情况会比较清晰。”上述全国性房企人士续称。

一个确切的现实是，广州当前楼市的库存量处在绝对高位。

根据克而瑞的统计，今年前8个月，广州新房成交量仅433万平方米，同比下降了21%，创过去十年的同期新低；而截至今年第38周，广州全市商品住宅存量面积微降至1161.6万平方米，去化周期较今年第37周微升至20.79个月。

此外，由于广州向来房地产投资和炒作氛围不浓，在上海、深圳也同时松绑限购的背景下，广州对全国购买力的吸引程度也或许有限。

一位Top20房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者，“从这几天的成交趋势来看，广州、深圳的行情还是非常不一样。广州来访量我们倒是也有涨了不少，但成交一个楼盘一天就5-6套这个样子，深圳不限购区域走量太快了，每天都几十套。”

以此预判，广州楼市未来或将以稳为主。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在一线城市中，广州的城市能级相对北上深要低一些，广州松绑限购的影响在实际的效果显现上，都相比北上深要小一些。经过2023年底和2024年初两次限购政策松绑，广州的限购政策已经相对宽松。

李宇嘉续称，由于广州此前的限购范围已经很小，而且在预期之中，该政策本身的效果可能并不会很大。不过由于国家明确了促进止跌企稳的强烈信号，对预期的稳定有极强的作用。可以预计，10月份的商品房交易量将一定比9月份要好，也为四季度楼市企稳打下了基础。